5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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