文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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