导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTjiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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