5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù均码一般是什么码，均码一般是什么码数)将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ均码一般是什么码，均码一般是什么码数)发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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