导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zh1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克ù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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