近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shò东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿u)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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