5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50zhàn)流通股(gǔ)比济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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