5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guā中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数n)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数