万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(d张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊e)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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