5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yí汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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