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汴州是现在的什么地方,汴州是指今天的什么城市

汴州是现在的什么地方,汴州是指今天的什么城市 存量时代,机构布局地产“风物长宜放眼量”,精耕细作个股成共识

  5月(yuè)以来,房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨,截至5月(yuè)10日收盘,中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2%。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示,以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例,5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计,龙头与地方(fāng)国企央企获得增持,持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40%、滨江集团+1.71%、中新集(jí)团+1.49%、卧龙地产+0.97%、招商积余+0.92%。

  公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

  行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

  从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看,2019年末,公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元,占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66%左(zuǒ)右;2020年市场表现出色(sè),但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85%;2021年(nián),这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56%。

  不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng),年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56%升(shēng)至(zhì)1.65%。与此同时,公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升,从2021年底的6.94%提高到2022年末的7.03%。

  这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示,公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元,较2022年四(sì)季度提升6.71%。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团,持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29%,环比下降3.05%。

  从(cóng)中不难发现(xiàn),公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示,在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中,房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展,在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu),排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报,变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步,尤其是万科(kē)最为明显;其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环,且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季,其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

  形成共识的(de)是,经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài),一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上,配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类,包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè),传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì),背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

  不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù):“行(xíng)业前几年(nián)17亿~18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了,2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积,考虑存量地产的更新,也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

  宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出:“时(shí)至今日,无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng),还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)(接近30平(píng)/人),我国均已(yǐ)告别住房短缺时代,而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é),以及过快(kuài)上行的房价,因而行(xíng)业高增的时代已经过去,未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落,在此过程(chéng)中(zhōng),伴随着地(dì)产的高杠杆属性,就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷),行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中,综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式,获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí),行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了,但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会,机(jī)会(huì)在(zài汴州是现在的什么地方,汴州是指今天的什么城市)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ),而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī),就是强竞争力公司的阿尔法。”

  或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变,精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

  机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

  头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

  5月(yuè)以来,房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨,截(jié)至5月10日收盘(pán),中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2%。从具体的个股来看,《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股,在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股汴州是现在的什么地方,汴州是指今天的什么城市中,本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

  其(qí)中,上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10%,它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展,五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大,4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看,上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看,2022年(nián),其(qí)实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元,比上期减少47.85%,归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元,同比下(xià)降33.24%。2023年第一季度,其实现营业总收入(rù)27.87亿元,同比增长183.02%;归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元,同比扭亏(kuī)。

  不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看,各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn), 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

  巧(qiǎo)合的是,涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企,其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因,一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高,另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo),从数字上看(kàn),一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài),总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

  在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià),自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看,知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中,这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局,其当(dāng)季还小幅增加了持股。

  除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外,荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司,一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单:首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元,同(tóng)比增长35.51%。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元,同(tóng)比增长31.27%。

  从机构态度(dù)来看,《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来, 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位,富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi),此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

  接受(shòu)《红周刊》采访时,兴证(zhèng)全球基金相关人士分析:“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后,龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出;从拿地(dì)端看(kàn),2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温,优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)(券商测算对应潜(qián)在毛利率在25%以上,目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20%),绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地,龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地,龙头房(fáng)企的拿地力度(拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额)基(jī)本(běn)在30%以上;从融资(zī)上看,龙头房企杠杆率(lǜ)较低,净负(fù)债率基本(běn)在70%以下(xià),而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100%以上,加杠杆空间有限,从融资(zī)成本看,龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑,基本在3%、4%左(zuǒ)右;对(duì)应(yīng)到2023年的销售,龙头房企明显跑赢行(xíng)业,1~4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9%,而TOP14的销售额增速为29%。”

  需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì),在当前中(zhōng)特估的浪潮下,央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出:“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在,少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势,其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī),现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本,优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

  “即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估,国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调,“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题,市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑,所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng),央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看,行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后,行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段,具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì),以此带来估值中枢的(de)提(tí)升,应该关注估值相(xiāng)对较低,企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yí汴州是现在的什么地方,汴州是指今天的什么城市ng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

  “存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī),行业内部将出现分化,要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

  顺应机构这一思路的话,或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì):“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持,首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位,其次是销售份(fèn)额持续提升,再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

  复苏速度(dù)缓慢

  机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

  而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现,对于2022年的业绩出现的整体下滑,2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显,保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng),甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

  对此,知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示,业绩出现明显改善的房企(qǐ),主要是因为过去两(liǎng)三年时间,尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后,国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地,且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì),投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长,从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中,能(néng)够保有一个(gè)正增长。

  不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示,在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng),还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外,包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况,以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力,可能会出现,到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说,第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

  上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū),现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多,我们要多给(gěi)一些耐心(xīn),这个时候,在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu),只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着,只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业,会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏,业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来,这需要时间。

  存量时代,机(jī)构布(bù)局地产“风(fēng)物长宜放眼量”,精(jīng)耕细作个股成共识

  (本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》,文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析,不做买(mǎi)卖推荐。)

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