5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(niá西安市城六区是哪几个n)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、1西安市城六区是哪几个38住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu西安市城六区是哪几个)产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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