近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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