近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，5k是多少钱，5k是多少钱人民币与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资5k是多少钱，5k是多少钱人民币者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在5k是多少钱，5k是多少钱人民币选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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