文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dàiny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗