一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么(me)重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房指导价被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其(qí)次深圳几(jǐ)乎是(shì)最后(hòu)一个还在“认真(zhēn)”实(shí)施这(zhè)条政策(cè)的城市，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心城(chéng)市。所以，深圳的(de)一举一(yī)动都具有风向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)如果取消(xiāo)，首(shǒu)先有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房(fáng)指导价”正式结束(shù)。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款(kuǎn)不(bù)按(àn)官方参考价(jià)（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行核定(dìng)房价以网签备案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率(lǜ)为(wèi)真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行(xíng)贷款等领域(yù)按照(zhào)新的规则进行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是(shì)不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳一(yī)口气公布(bù)了(le)全(quán)市3595个小区(qū)的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直(zhí)接按照当(dāng)时的(de)市场(chǎng)价打了(le)5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只能按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的痛苦，才(cái)深知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的(de)房子中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万(wàn)；如果(guǒ)指导(dǎo)价打七(qī)折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实(shí)际首付去到(dào)了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首付）。这(zhè)直接让(ràng)大批量买家，失去(qù)了购(gòu)房(fáng)能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多(duō)个城市陆续跟进(jìn)。事实也(yě)确实证(zhèng)明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安(ān)居客(kè)的统计(jì)，实施(shī)二手房指导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房(fáng)更是(shì)惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全(quán)国70个大(dà)中城(chéng)市房价只有(yǒu)6个同比上(shàng)涨，其他(tā)的(de)泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数(shù)据(jù)显示(shì)：成(chéng)交量上，二手房指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深(shēn)圳(zhèn)二手(shǒu)住宅成交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低于及(jí)接近参考(kǎo)价(jià)的房源占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参(cān)考价(jià)。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才(cái)能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前高杠杆(gān)买了2套(tào)华(huá)润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推(tuī)测，如果案例(lì)属(shǔ)实(shí)，买家的(de)实际(jì)购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有成(chéng)本，差不多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这(zhè)两(liǎng)年(nián)感受到了太(tài)多“心酸”。二手(shǒu)房成(chéng)交量创下多(duō)年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)的日(rì)子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施(shī)了二手房(fáng)指导(dǎo)价的城市陆陆续续(xù)低调(diào)退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试(shì)点多子女家庭和职(zhí)住平衡(héng)家庭购房支持政策。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩家庭(tíng)在(zài)新房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍(réng)然是同(tóng)比去年依然是(shì)下降(jiàng)的(de)。

　　北(běi)京(jīng)、上海已(yǐ)经同(tóng)比(bǐ)增长了，其(qí)他二线(xiàn)城市(shì)如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带(dài)押(yā)过户(hù)”全国实(shí)施(shī)，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评的(de)新政。对(duì)于激(jī)活二手房(fáng)交易，具有定海(hǎi)神针般的作(zuò)用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字(zì)面理解(jiě)一下这两个词(cí)，意(yì)思就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果(guǒ)压不住，小(xiǎo)船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政(zhèng)策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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