近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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