近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zh四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震ì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震