5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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