导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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