导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(x青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗ià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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