文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思trong>预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。