文：任泽平团队　　

飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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