饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào40kg是多少斤)长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)40kg是多少斤，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别40kg是多少斤明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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