万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为91是质数吗，95是质数吗海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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