文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好