5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇)资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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