导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全(q0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题uán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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