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n是什么化学元素，n是什么化学元素符号民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。n是什么化学元素，n是什么化学元素符号ng>

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9n是什么化学元素，n是什么化学元素符号％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。