文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字>

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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