5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(sh庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思í)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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