“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的(de)关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三(sān)道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业(yè)内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率是不(bù)是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即(jí)便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意(yì)的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未(wèi)来(lái)的(de)两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负(fù)债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张(zhāng)速(sù)度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集团(tuán)仍(réng)是表现(xiàn)出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭(háng)州地(dì)区的(de)营收比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发(fā)只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的(de)中游环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而(ér)下游(yóu)应用行(xíng)业(yè)主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们(men)相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等(děng)。”万家(jiā)基(jī)金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报(bào)告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地(dì)集(jí)团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也越(yuè)来(lái)越被机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公司很少，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业内做到到期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思