OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招俄罗斯是资本主义还是社会主义商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之俄罗斯是资本主义还是社会主义(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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