文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”错一个题就往阴里装一支笔模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(错一个题就往阴里装一支笔yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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