“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十(shí)年的(de)系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无(wú)论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年(nián)房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房企在(zài)资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无(wú)疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿(ná)地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在(zài)一(yī)线(xiàn)城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备(bèi)了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外(wài)一半也主要集中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加(jiā)看好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并不意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额(é)依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下(xià中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022)游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域(yù)，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明(míng)了(le)这一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报(bào)告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022司一季(jì)报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时(shí)的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是(shì)，他似(shì)乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这(zhè)些固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到(dào)到期(qī)之(zhī)后提(tí)价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强调。

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