OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuánweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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