“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思太愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背(bèi)景(jǐng)的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方面(miàn)都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在资本(běn)市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的(de)房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务(wù)指标(biāo)称得(dé)上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央(yāng)企的资金(jīn)链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现(xiàn)了(le)快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预(yù)计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规(guī)避(bì)公司净负(fù)债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也(yě)较好(hǎo)地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看国(guó)央企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上(shàng)，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包(bāo)括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看(kàn)好，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是(shì)偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对(duì)看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的(de)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年(nián)曾(céng)经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报(bào)均增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思