文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的夷洲今是何地，夷洲是哪里(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn夷洲今是何地，夷洲是哪里)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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