万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪了购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元(yu做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪án)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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