文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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