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人生在勤,不索何获的意思是谁说的,人生在勤不索何获的意思是什么

人生在勤,不索何获的意思是谁说的,人生在勤不索何获的意思是什么 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在(zài)的(de)房地(dì)产很难再出(chū)现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示,房地产行业(yè)分化的愈加明显,让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出,从行业(yè)来(lái)看(kàn),无(wú)论是业绩,还是估值,房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底(dǐ)部,而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部,再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了。

  三道红(hóng)线等指标

  成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

  那么如何(hé)寻(xún)找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢?

  洪灏提醒,在房(fáng)地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择(zé),需要(yào)非常小心,避免选了半天,标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外,洪灏指出,需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准:有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

  他还表示,人生在勤,不索何获的意思是谁说的,人生在勤不索何获的意思是什么如果关注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地产的开发资(zī)金来源(yuán),可以发(fā)现,其实(shí)银行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的,房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下,哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到(dào)钱,其实主要还是(shì)那(nà)些(xiē)有国企(qǐ)背景(jǐng)的(de)房企,民营房企相对比较困难,所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分(fēn)化,无论是在销售,还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背(bèi)景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好,但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般。

  陈昊扬则向《红周刊》表示,在房地产行业内(nèi),我(wǒ)们的逻辑(jí)是,“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如(rú)何挖(wā)掘,我们会特(tè)别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势(shì),更具体一点,就是它的净借贷水平(净负(fù)债(zhài)率)是不是行人生在勤,不索何获的意思是谁说的,人生在勤不索何获的意思是什么业内的最低水平;利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的;融(róng)资成本是否是行业内最低的(de);建安成(chéng)本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的;这些都(dōu)是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

  需(xū)要(yào)注意(yì)的(de)是,能够同时满足上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中,仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng),且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例(lì),《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现,截至2022年末,天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

  除此之外,城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股等国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

  2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

  需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

  不(bù)难看出,即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企,其财务指(zhǐ)标(biāo)称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是,在(zài)2022年,不少国企(qǐ),甚(shèn)至地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

  对房企(qǐ)而(ér)言,扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要,节奏把握准确,有助于(yú)房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”;但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场,以及过于激进的(de)扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

  陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举(jǔ)例,它从(cóng)2018年开始到2021年(nián),连续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33%左右,完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián),这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会来了,其开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿地,净负债率也(yě)由此前(qián)的33%左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到(dào)45%左右,涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时(shí),该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘利用率,预计今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面(miàn),在于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药,去年拿地(dì)超1000亿元(yuán),且(qiě)其中一半在一线城市,另外一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市;另一方面,它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

  陈昊扬同样提(tí)醒道,与之(zhī)相反,有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年,或者说看到了2016年~2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说,见到(dào)机会时要出手(shǒu),但出手的章法仍要小心,如果负债率扩张得(dé)太快,但未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么好,可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

  那么如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进?陈昊(hào)扬向《红周刊》表示,主要还是看房(fáng)企的净负债率水平(píng),在我看来,这个比例如(rú)果超过(guò)60%,就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

  不(bù)难看出,这一标准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100%要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì),当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快,所以(yǐ)要(yào)规避(bì)公司净负债率提高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

  《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现,中交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60%之上。其中,中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高(gāo)不(bù)下,在2020年至2022年期间(jiān),依次为(wèi)317.70%、284.61%、280.23%。

  与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是,华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时,也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负(fù)债率水平(见附表)。

  寻找“最后的赢家(jiā)”是房地产(chǎn)α机会(huì)之一(yī),三道红(hóng)线等指标成重要参考(kǎo)

  滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

  或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马(mǎ)特(tè)质

  陈(chén)昊扬指(zhǐ)出,实际上,他(tā)们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ),但(dàn)在各维(wéi)度的实际表现上,国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低,融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅,能够做到(dào)想(xiǎng)融就融,这样,国央企自(zì)然而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

  虽然对(duì)比民营房企,机构更加看好国央企,但这(zhè)也(yě)并不意味着,民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在(zài)。

  据《红周刊》梳理发现,仍(réng)有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如,根据2023年一季报,滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限公司-景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保(bǎo)基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

  除(chú)此(cǐ)之外,自2021年开始,百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)。根据一季报,该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万股,约占流通A股的3.56%。

  滨(bīn)江集团的受青睐,和其自身的基(jī)本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时(shí)间(jiān),房地(dì)产市场整体在走“下坡路(lù)”,但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲(jìn),2020年以来,滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的(de)增长势头。

  业绩方面,2020年(nián)~2022年期(qī)间,滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元;依次(cì)实现同比增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年(nián)一季报(bào),今年一季(jì)度,滨(bīn)江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元,同比增长(zhǎng)134.07%。

  在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长,和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报,滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区,而在2021年,杭州(zhōu)地区的营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

  与此同时,滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极,根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示,2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元,同样(yàng)持续(xù)稳居杭州的本土第一。

  而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现,也让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到(dào)2023年,滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十,根据中指数据,2023年前4月,滨(bīn)江集团实(shí)现(xiàn)销售额(é)607.3亿元(yuán),位列房企(qǐ)第九位。

  值得注意的是,2020年至今,滨江集团股价翻了超一倍以上,而近期(qī),滨江集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì),公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研。

  产业链布局重点移至存量赛道

  机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅α

  实际上房地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节,其上游主要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商,而(ér)下游应用行业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电器、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊》的采访,房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材(cái)料端(duān)息息相关,新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好,机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路渐渐(jiàn)移(yí)至(zhì)下(xià)游。“中国房(fáng)地(dì)产行业(yè)在进入存(cún)量房(fáng)时代,所以对地产(chǎn)产业链,尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域(yù),我们相对看好,因为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越大,随着时(shí)间的增加(jiā),内(nèi)装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会(huì)越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这一点,在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之(zhī)后,家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链,我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的(de)行(xíng)业,例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

  而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统计,目前暂(zàn)居前两位的(de)都是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司,它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng),特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上(shàng),年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30%。

  以(yǐ)前者为(wèi)例,富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售,旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示,报告期内,富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元,同比减少7.57%;不(bù)过实现(xiàn)归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán),同比(bǐ)增长5.28%。

  而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东来看,能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下,彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016,都(dōu)在其中出现,占据了半壁江山。需要强调的是(shì),中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在(zài)管的产品,首季其(qí)同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

  对(duì)比(bǐ)而言(yán),前几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂,不过好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露出曙光,家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时(shí)间段(duàn),该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23%,从业绩来(lái)看(kàn),无论是营收(shōu)还是归母净利润,公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

  从公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看,《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具,一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了持股,而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意思(sī)的是,他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟,在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中,他管理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东(dōng),其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

  除去(qù)家居家纺(fǎng)外,下(xià)游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐,不过这类标的(de)大多在香港上市(shì),如何(hé)选择(zé人生在勤,不索何获的意思是谁说的,人生在勤不索何获的意思是什么)成为难题。对此,前述上海公募基金经理举例分析:“物(wù)业(yè)服务不是一(yī)个高毛利的行业,挣钱很辛苦,我(wǒ)选公司还(hái)是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣的钱,以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例,它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高的,每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价(jià)成功率(lǜ)在30%~40%。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期之后,经过两(liǎng)三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到(dào)产品提价。”

  “行(xíng)业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公司(sī)很少,因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的,后面因为保安这些固定人员成本的年度(dù)增长,不过服(fú)务没有特别好,客(kè)户没有那么满意,能做(zuò)到提价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内做(zuò)到(dào)到(dào)期(qī)之后(hòu)提价率(lǜ)比较(jiào)高,这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有关系的(de)。”他(tā)进一步强调(diào)。

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