文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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