导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(z俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ong>正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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