OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负(fù)左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全chéng)去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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