文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属东隅已逝桑榆非晚是什么意思性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　东隅已逝桑榆非晚是什么意思ng>3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)东隅已逝桑榆非晚是什么意思算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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