文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么(zhú)劣币(bì)。

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