5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò佛系心态是什么意思)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有佛系心态是什么意思(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《佛系心态是什么意思红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 佛系心态是什么意思