万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建(一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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