文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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