5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭(新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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