导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇(00后初中学历很丢人吗zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。00后初中学历很丢人吗g>

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力